●据中原地产数据，4月二手房均价7881元/平方米，同比上涨32%，涨幅远远超过一手房
●进入5月，成交量比上月下降15%，月租金普遍未涨
●南山10%左右投资客开始抛售房产，放弃“挺价”姿态
●置业者观望情绪日浓，专家建议目前宜买房自住而不宜投资
深圳市房地产研究中心日前发布的《2006年第一季度深圳房地产市场发展状况》显示：第一季度二手住宅交易面积达到158.8万平方米，同比增长了26.47%，与新房交易面积之比达到历史性的0.88：1。来自中原地产的研究数据同样具有“历史性”——深圳二手房均价在4月份达到7881元/平方米，盐田涨幅更是高达39.6%，均价超过10000元/平方米。而与之相对应的是，租金和成交量并没有相应增长，个别区域甚至出现下跌。业内人士称，二手楼价格目前出现“阶段性触顶”，置业者应理性购房。
三级市场价格阶段性触顶
二手楼价格飞涨，租金却没有相应变化。“以前买卖成交量增长太快，不少实力不够的置业者盲目购房，使得原本应该在租赁市场释放的需求跑到买卖市场去了，这是不正常的。”世华地产市场研究中心总监肖小平对前期交易市场的繁荣提出质疑。世华地产总经理梁文华更是预言“二手房价格已经到顶，再上涨的可能性比较小”。对此，中原地产副总经理王楚坤也表示，目前二手成交量下降15%，在今后一段时间内消费者的观望情绪将渐浓。
“另外，股市的增长分流了不少原来关注地产的投资客。”中天置业副总经理郭小平认为，股市的重振，将有效地吸引各路投资资金回归股市。据深圳中原地产营业副总监王良英介绍，“南山区目前也有10%左右的投资客和业主开始抛售手中房产。这些人对于政策和新闻报道比较敏感，出售时也一改以前经常返价的态度，经常是不加价就售出房产，同时也愿意和购房者讨价还价。”对此中联地产营运总监蒋福清认为，购房要多比较，不要投资，现阶段投资只会永远成为房奴，5000-6000元/平方米左右的房可以买来自住。
中原地产深港研究中心总监张伟表示，下一步政策出台如果不牵涉二手楼，对二手楼的影响不会太大。但是，从市场层面讲，一、二手楼市的联动性非常强，所以二季度、三季度二手房市场不会有太大上涨，成交量有可能继续下跌。张伟建议，能够租房解决住房问题的消费者，租房是最保险的；如果一定要买房，买二手相对比买一手要保险一些；楼龄相对长一点的比新入伙的楼要保险一些。
三级市场价格孤悬，支撑乏力
“降价？不行！你爱买不买！”估计不少三级市场购房者都遇到过这样“强硬”的卖家，但这种情况在进入5月份后可能越来越少了。相比二手楼住宅价格的上涨，其租金价格却没有相应跟进，三级市场的成交量也出现下滑。
“买方市场”风雨欲来
今年以来，在买卖双方的博弈中，卖家一直占据上风，因此价格一路飙升。现在中央和地方都给买家打气，使得他们在和卖家的谈判中有更多的筹码。而且，现在的二手房价也使得许多人承受不起了，买家的观望情绪又逐渐出现。
与买家观望情况相对应的是，卖家的态度开始缓和，“这种缓和态度一方面表现为越来越多的卖家接受议价，少个几万块钱依然同意成交；另一方面，坐地起价的越来越少。”世华地产市场研究中心总监肖小平称，在政府政策频出的空当，不少业主确实急于出手，现在似乎从以前典型的卖方市场转为买方市场了。“部分投资客出于对后市风险的考虑正急于出手，只要价格可以接受即可成交。”
成交量比上月下降15%
根据中原地产深港研究中心的数据，4月份深圳市二手楼的成交均价为7881元/平方米，环比上涨了5.3%；成交量为90万平方米，环比下降了2.2%；成交总量9380宗，环比下跌了3.7%。均价上涨但成交量却下降，表明二手楼的涨幅已经有所减缓，市场的吸纳能力正在消耗，因此中原地产深港研究中心总监张伟分析认为，“第二、第三季度二手房价大幅上涨的可能性将很小”。
记者综合其他中介公司的数据发现，华侨城、南山中心区和后海片区等价位偏高的片区受影响较大，福田白沙岭、罗湖布心、翠竹片区受影响最大；关外成交也普遍走低，只有龙华-坂田片区因基数较小而下滑较少。中原地产副总经理王楚坤表示，“进入5月份之后，市场成交量比上月已经下降了15%，豪宅类的成交量下降幅度更是达到20%。”
租金稳定不动
与二手楼售价飞涨的情况不同，租金价格并没有得到相应的增长。华侨城的波托菲诺一套240平方米的二手别墅，今年总价比去年上涨了100万元左右，但是月租金仅约1.5万元，与去年1月份持平。益田村、莲花北村80平方米的一套房子虽然比去年涨价了15-20万元，但月租金和去年持平，都是2000元左右。而从中原地产租赁成交数据来看，各区的租赁成交量都有所下降。
美联蓝筹物业成交数据显示，深圳各区二手房的成交价格在节节攀升，但租金涨幅并不明显。高档物业的预期投资回报率呈现明显的下跌，这主要是因为其价格呈涨势而单位租金走势呈跌势，导致其投资回报率呈现看跌走势。高档物业出现这一征兆，说明高档物业确实存在一定的泡沫。
投资者不再挺价卖房
4月份，中原地产随机抽取1000个样本进行统计，二手成交中的投资比例约占14.7%，比上月增加8个百分点，投资比例有所增加，还出现一些资金雄厚的投资客批量购入廉价单位的情形。但4月底，政府发布相关政策、央行提高贷款利率后，二手楼市开始降温。
投资客较多的南山区也出现了类似现象。深圳中原地产营业副总监王良英介绍，“南山区目前也有10%左右的投资客和业主开始抛售手中房产。这些人对于政策和新闻报道比较敏感，出售时也一改以前经常返价的态度，经常是不加价就售出房产，同时也愿意和购房者讨价还价。”
影响
博弈在整体观望中进行
【购房者】观望气氛日浓
“我会继续租房住。”再次遇到唐丹时，她这样坚定地告诉记者。而此前，在接受本报《30个深圳人的置业梦想》专题采访时，她还曾信心十足地畅想过下半年住进自己的新婚房。
计划远远不如变化快。从2005年下半年开始找房的她，从新房看到二手房，从南山看到福田，越看越失落，“也有便宜的，但都是一些烂得要死的房。”唐丹吐了吐舌头说，“我就要等，等到心仪的二手房降到五六千了，就可以买了。”
“现在市场上观望的气氛特别浓，很多人都有羊群心理，房价上升大家都争，房价涨幅不大时反倒开始观望了。”中原地产副总经理王楚坤如此总结以唐丹为代表的购房者的心理。而进一步调控的预期，加上各界舆论的推波助澜，也使得买家的观望情绪开始蔓延。“应该和去年的情形一样，政策下来后市场交易量呈现大幅下降，据我估计6、7月份将有30%-50%的下跌，不过成交价不会波动太大，因为卖家也会持观望态度。”通泰地产罗湖区域总监曹启华分析说。
【卖房者】同样也在观望
与购房者的观望态度相呼应的，是卖房者的谨慎出货。奚先生是记者曾经接触过的一位投资客，他去年在罗湖区的某楼盘投资了两套公寓，均为30多平方米的复式房，月供3300元/平方米，一套出租月租金为3600元，另一套长期空置。奚先生说，他现在面临两难的困境，一方面购入价太高，卖不起价格；另一方面，管理费太贵，出租和空置都划不来。与之情况类似的另一卖家也坦言，自从今年2月18日出手了一套房之后，自己已经几个月没有进货了，“现在我的心态就是观望。”
【中介】专业受到考验
和购房者、卖家一样，同样面临考验的，还有地产中介。中联地产营运总监蒋福清在接受记者采访时就表示，现在的市场情况是，一个10套的房源，可能有40个人等着买，最简单的例子就是近期在莲塘的两个尾盘，“20多套房，放出来半天就卖完了。所以我们一直对员工说，接投资客的单要谨慎，如果投资客在客户中占的份额太大，正常的操作就会受到影响，销售技巧之类也容易被忽视。”蒋福清说。
王楚坤也认为，现在的市场也对中介提出了更高要求，“以前各大公司规模扩张比较迅速，一些服务没有跟上，现在要努力做到更专业，售后服务也要加强。”
原因
内外因震痛三级市场
从去年开始，政府开始调控房地产市场，包括深圳在内的几个城市受到牵扯。如果说加息是本轮宏观调控的前奏的话，不久前温家宝总理的讲话则启动了房地产市场的第二次宏观调控，投资者、置业者的心理也随之发生变化。“内忧外患”之下的深圳三级市场面临巨大考验，政策调控、投资资金流向及置业心理的变化，是二手楼价格目前出现“阶段性触顶”迹象的原因。
政策导向预示调控到来
中国人民银行决定从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整，金融机构存款利率保持不变。央行明确表示：这次加息的用意在于抑制过度投资。
从去年开始，中央及各地又开始频频出手房地产调控政策：先是“深8条”出台，再是广东省国土资源厅高官为省内房地产定了“虚火”罪名，然后是央行加息0.27%，紧接着是首付翻倍的传闻，接踵而至的“组合拳”似乎昭示着第二轮宏观调控即将降临。
过去两年来的事实表明，仅靠地方政府来进行宏观调控着实不能奏效。因此，本次调控中，给我们震动最大的是央行的动作。和前两次加息一样，其市场影响远小于人们有关中国将进入第二轮加息周期的心理预期，这多多少少会令部分供给及需求退市；而造成更大影响的却是一则没有确凿消息来源的首付提高至4-5成的传闻，虽然央行立马出来辟谣，但这则传闻还是令国内房地产股受到了极大震动，并持续至今。从这些信息不难看出，目前楼市的疯狂已引起政府乃至市民的高度关注和重视，在这种背景下，三级楼市将不可避免受到影响，“有价无市”的现象将日渐凸显。
大量资金回笼股市
对于长期盛传的“游资闹市”一说，中天置业副总经理郭小平曾表示，国内投资渠道匮乏以致造成资金聚集楼市的状态虽然一直存在，但游资进入深圳市场的比例与其他重点城市相比还是比较低的，今年股市的复苏苗头又吸引了很多投资客的目光。市场上素有股市与楼市存在“跷跷板”关系一说，股市的重振，将有效地吸引各路投资资金回归股市。
“深圳楼市中的游资主要是来自韩、美和部分香港企业主，但从去年开始，这些外来游资已经逐步退出市场，目前仅有零星的韩国、香港资本还停留在市场中。”世华地产总经理梁文化表示，对股市大盘走高的预期看好和房地产政策的打击，已经让很多投资客转移投资目标。
“据我了解，在布吉已有10%左右的投资客正在售出手中的盘源，而且有意向进入股市投资。”通泰地产龙岗区域经理徐浩伽介绍说。“布吉从去年下半年开始二手房价飞涨，据统计，半年时间内就上涨了近30%。不过到了今年5月份，价格上涨有了明显的阻力，投资客也不再像以前那样坚持高价或经常返价，出售的意愿明显加强。”
“深圳目前的置业者年龄普遍偏低，他们对信息的敏感度很高。一方面这使得市场出现典型的‘六人购房模式’，即一套房子的成本由夫妻(情侣)两个人以及双方父母共同承担，另一方面任何政策的出台都会触动他们敏感的神经。”世华地产市场研究中心总监肖小平表示，有不少年轻人刚来深圳，脚跟都没有站稳就加入购房者一族，使得置业者的年轻化加重。这一点在中原地产的分析报告中也有所体现。报告指出，2005年第一季度，深圳二手住宅购买者的平均年龄为32.9岁，而今年第一季度购买者的平均年龄为32.1岁，平均年龄下降了0.8岁。
从深圳二手房交易网成交情况来看，多数购房者很难找到理想的二手房，很多情况是户型满意而价位太高，购房者很难作出选择。调控之后适逢二手市场传统淡季的“五一”黄金周，而5月8日之后的一周，根据中原成交情况来看，成交量比黄金周增加了4成，然而相比上月同期的成交量却减少超过4成。可见，进一步调控的预期加之各界舆论的推波助澜使得观望情绪开始蔓延。不少人加入不买房的行列，使得市场人气开始涣散。
置业指导
现阶段宜买房自住，不宜投资
根据中原地产深港研究中心的数据，从去年以来，深圳二手房的涨幅远远超过了一手房，今年4月份的均价为7881元/平方米，相比去年同期的5950元/平方米，同比上涨了32%；福田、龙岗等片区的增长幅度更是大大超过了平均值。所以，“如果有购房需求，经济实力又允许的话，可以现在买。”在接受采访时，诸多业内人士均表达了这样的观点。
首次置业建议买二手
高海燕 深圳市社会科学院城市运营中心主任
二手房市场与一手房市场的走势其实是一致的。一手房没有触顶，那么二手房也无触顶可言。而且，就目前的形势来看，一手房的供应量越来越少，一些置业力量自然分流到了二手房市场；同时，关内的住宅供应量减小，一些购买者因为在关内买不到新房不得不转向二手；再加上深圳的二手房品质现在和一手房已经相差无几，这些都表明二手房有更多的上涨因素。所以我认为，现在应当加大二手房房源的供应量，同时鼓励首次置业者购买二手房，形成二手房和一手房的梯次消费。
现在不适合投资
青忠贵 星彦地产事业部助理总经理
我认为现在的二手房价格应该是阶段性触顶，从长远看，还是会呈现上涨的趋势。因为，从地产发展来看，存量房在增加，增量需求在减少，新增楼盘的环境也越来越偏。参考香港等发达地区的情况，二手房价格最终是要高过一手房价格的。即便深圳一些早期的住房在质量、小区物业、环境方面与现在的新房存在差距，但这一差距将来会逐步缩小，那么二手房价格也有可能与一手房持平。所以，现在购房，关键看购房目的。必须要买的，比如要结婚、要生子，居住要求不高，经济实力又允许的，可以买，但是要量力而行，但投资就不适合了。
买楼龄长的房更保险
张伟 中原地产深港研究中心总监
目前深圳的二手市场价格带有一定的非理性成分，不能体现成熟的市场化。因为，二手房增长快主要是因为近两年新入伙的楼盘多，很多新房都是通过二手市场实现利润增长，多数的二手房都带有一手房投资回报的性质。我们通常认为，只有5年、10年的楼才能够反映市场上实际的居住需求，因为这些才是真正的自住房。在目前形势下，能够租房解决居住问题的，租房当然最保险；如果是买房自住的，也不用再犹豫。应该说，相比之下，二手房比一手房更保险，楼龄相对长一点的房比新入伙的房更保险，因为这样的房受政策影响小，价格比较稳定，潜在的损失也小。
案例提醒
罗湖外销楼的跌价“噩梦”
20世纪80年代末90年代初，罗湖新建了一批外销房，如东乐花园、环国贸周边以及鹿丹村周边的港式高层住宅楼，这些楼盘形成了氛围浓厚的港人生活圈，其主要的外销对象为从香港回流的原本地居民。这些人购房的目的主要有三个，一是自住，二是投资，三是为亲人解决户籍问题。
黄先生就是在当时买入了东园路的台湾花园。“我是在1993年买入的，虽然是二手房，但位置不错，而且当时深圳外销楼盘的价格我们依然可以承受。”据黄先生介绍，当时的购入价是1.2万港元/平方米，“第二年这套房子还升值了，每平方米涨了大概600港元。”黄先生的喜悦并没有持续多长时间，从1995年开始，台湾花园在三级市场上的房价开始下跌。1995年，1.1万港元/平方米；1996年，7800港元/平方米……如今，黄先生的百万豪宅均价跌到了每平方米7000元人民币。
与台湾花园遭遇同样命运的还有东乐花园、高嘉花园等一批外销住宅。在这里遭遇跌价厄运的有著名的香港演员钟镇涛，其在1996年香港楼市处于顶峰时，与前妻短期借款1.54亿港元，“炒卖”港湾道会景阁4607室等5处豪宅和其他项目。第二年，房价一跌到底，钟镇涛不得不申请破产。与之相比，黄先生的经历还算幸运。
1994年，政府实行信贷紧缩政策，深圳地产一度陷入低潮，打起价格战，导致房价跌30%，直到1999年才开始真正好转。
●据中原地产数据，4月二手房均价7881元/平方米，同比上涨32%，涨幅远远超过一手房
●进入5月，成交量比上月下降15%，月租金普遍未涨
●南山10%左右投资客开始抛售房产，放弃“挺价”姿态
●置业者观望情绪日浓，专家建议目前宜买房自住而不宜投资
深圳市房地产研究中心日前发布的《2006年第一季度深圳房地产市场发展状况》显示：第一季度二手住宅交易面积达到158.8万平方米，同比增长了26.47%，与新房交易面积之比达到历史性的0.88：1。来自中原地产的研究数据同样具有“历史性”——深圳二手房均价在4月份达到7881元/平方米，盐田涨幅更是高达39.6%，均价超过10000元/平方米。而与之相对应的是，租金和成交量并没有相应增长，个别区域甚至出现下跌。业内人士称，二手楼价格目前出现“阶段性触顶”，置业者应理性购房。
三级市场价格阶段性触顶
二手楼价格飞涨，租金却没有相应变化。“以前买卖成交量增长太快，不少实力不够的置业者盲目购房，使得原本应该在租赁市场释放的需求跑到买卖市场去了，这是不正常的。”世华地产市场研究中心总监肖小平对前期交易市场的繁荣提出质疑。世华地产总经理梁文华更是预言“二手房价格已经到顶，再上涨的可能性比较小”。对此，中原地产副总经理王楚坤也表示，目前二手成交量下降15%，在今后一段时间内消费者的观望情绪将渐浓。
“另外，股市的增长分流了不少原来关注地产的投资客。”中天置业副总经理郭小平认为，股市的重振，将有效地吸引各路投资资金回归股市。据深圳中原地产营业副总监王良英介绍，“南山区目前也有10%左右的投资客和业主开始抛售手中房产。这些人对于政策和新闻报道比较敏感，出售时也一改以前经常返价的态度，经常是不加价就售出房产，同时也愿意和购房者讨价还价。”对此中联地产营运总监蒋福清认为，购房要多比较，不要投资，现阶段投资只会永远成为房奴，5000-6000元/平方米左右的房可以买来自住。
中原地产深港研究中心总监张伟表示，下一步政策出台如果不牵涉二手楼，对二手楼的影响不会太大。但是，从市场层面讲，一、二手楼市的联动性非常强，所以二季度、三季度二手房市场不会有太大上涨，成交量有可能继续下跌。张伟建议，能够租房解决住房问题的消费者，租房是最保险的；如果一定要买房，买二手相对比买一手要保险一些；楼龄相对长一点的比新入伙的楼要保险一些。
三级市场价格孤悬，支撑乏力
“降价？不行！你爱买不买！”估计不少三级市场购房者都遇到过这样“强硬”的卖家，但这种情况在进入5月份后可能越来越少了。相比二手楼住宅价格的上涨，其租金价格却没有相应跟进，三级市场的成交量也出现下滑。
“买方市场”风雨欲来
今年以来，在买卖双方的博弈中，卖家一直占据上风，因此价格一路飙升。现在中央和地方都给买家打气，使得他们在和卖家的谈判中有更多的筹码。而且，现在的二手房价也使得许多人承受不起了，买家的观望情绪又逐渐出现。
与买家观望情况相对应的是，卖家的态度开始缓和，“这种缓和态度一方面表现为越来越多的卖家接受议价，少个几万块钱依然同意成交；另一方面，坐地起价的越来越少。”世华地产市场研究中心总监肖小平称，在政府政策频出的空当，不少业主确实急于出手，现在似乎从以前典型的卖方市场转为买方市场了。“部分投资客出于对后市风险的考虑正急于出手，只要价格可以接受即可成交。”
成交量比上月下降15%
根据中原地产深港研究中心的数据，4月份深圳市二手楼的成交均价为7881元/平方米，环比上涨了5.3%；成交量为90万平方米，环比下降了2.2%；成交总量9380宗，环比下跌了3.7%。均价上涨但成交量却下降，表明二手楼的涨幅已经有所减缓，市场的吸纳能力正在消耗，因此中原地产深港研究中心总监张伟分析认为，“第二、第三季度二手房价大幅上涨的可能性将很小”。
记者综合其他中介公司的数据发现，华侨城、南山中心区和后海片区等价位偏高的片区受影响较大，福田白沙岭、罗湖布心、翠竹片区受影响最大；关外成交也普遍走低，只有龙华-坂田片区因基数较小而下滑较少。中原地产副总经理王楚坤表示，“进入5月份之后，市场成交量比上月已经下降了15%，豪宅类的成交量下降幅度更是达到20%。”
租金稳定不动
与二手楼售价飞涨的情况不同，租金价格并没有得到相应的增长。华侨城的波托菲诺一套240平方米的二手别墅，今年总价比去年上涨了100万元左右，但是月租金仅约1.5万元，与去年1月份持平。益田村、莲花北村80平方米的一套房子虽然比去年涨价了15-20万元，但月租金和去年持平，都是2000元左右。而从中原地产租赁成交数据来看，各区的租赁成交量都有所下降。
美联蓝筹物业成交数据显示，深圳各区二手房的成交价格在节节攀升，但租金涨幅并不明显。高档物业的预期投资回报率呈现明显的下跌，这主要是因为其价格呈涨势而单位租金走势呈跌势，导致其投资回报率呈现看跌走势。高档物业出现这一征兆，说明高档物业确实存在一定的泡沫。
投资者不再挺价卖房
4月份，中原地产随机抽取1000个样本进行统计，二手成交中的投资比例约占14.7%，比上月增加8个百分点，投资比例有所增加，还出现一些资金雄厚的投资客批量购入廉价单位的情形。但4月底，政府发布相关政策、央行提高贷款利率后，二手楼市开始降温。
投资客较多的南山区也出现了类似现象。深圳中原地产营业副总监王良英介绍，“南山区目前也有10%左右的投资客和业主开始抛售手中房产。这些人对于政策和新闻报道比较敏感，出售时也一改以前经常返价的态度，经常是不加价就售出房产，同时也愿意和购房者讨价还价。”
影响
博弈在整体观望中进行
【购房者】观望气氛日浓
“我会继续租房住。”再次遇到唐丹时，她这样坚定地告诉记者。而此前，在接受本报《30个深圳人的置业梦想》专题采访时，她还曾信心十足地畅想过下半年住进自己的新婚房。
计划远远不如变化快。从2005年下半年开始找房的她，从新房看到二手房，从南山看到福田，越看越失落，“也有便宜的，但都是一些烂得要死的房。”唐丹吐了吐舌头说，“我就要等，等到心仪的二手房降到五六千了，就可以买了。”
“现在市场上观望的气氛特别浓，很多人都有羊群心理，房价上升大家都争，房价涨幅不大时反倒开始观望了。”中原地产副总经理王楚坤如此总结以唐丹为代表的购房者的心理。而进一步调控的预期，加上各界舆论的推波助澜，也使得买家的观望情绪开始蔓延。“应该和去年的情形一样，政策下来后市场交易量呈现大幅下降，据我估计6、7月份将有30%-50%的下跌，不过成交价不会波动太大，因为卖家也会持观望态度。”通泰地产罗湖区域总监曹启华分析说。
【卖房者】同样也在观望
与购房者的观望态度相呼应的，是卖房者的谨慎出货。奚先生是记者曾经接触过的一位投资客，他去年在罗湖区的某楼盘投资了两套公寓，均为30多平方米的复式房，月供3300元/平方米，一套出租月租金为3600元，另一套长期空置。奚先生说，他现在面临两难的困境，一方面购入价太高，卖不起价格；另一方面，管理费太贵，出租和空置都划不来。与之情况类似的另一卖家也坦言，自从今年2月18日出手了一套房之后，自己已经几个月没有进货了，“现在我的心态就是观望。”
【中介】专业受到考验
和购房者、卖家一样，同样面临考验的，还有地产中介。中联地产营运总监蒋福清在接受记者采访时就表示，现在的市场情况是，一个10套的房源，可能有40个人等着买，最简单的例子就是近期在莲塘的两个尾盘，“20多套房，放出来半天就卖完了。所以我们一直对员工说，接投资客的单要谨慎，如果投资客在客户中占的份额太大，正常的操作就会受到影响，销售技巧之类也容易被忽视。”蒋福清说。
王楚坤也认为，现在的市场也对中介提出了更高要求，“以前各大公司规模扩张比较迅速，一些服务没有跟上，现在要努力做到更专业，售后服务也要加强。”
原因
内外因震痛三级市场
从去年开始，政府开始调控房地产市场，包括深圳在内的几个城市受到牵扯。如果说加息是本轮宏观调控的前奏的话，不久前温家宝总理的讲话则启动了房地产市场的第二次宏观调控，投资者、置业者的心理也随之发生变化。“内忧外患”之下的深圳三级市场面临巨大考验，政策调控、投资资金流向及置业心理的变化，是二手楼价格目前出现“阶段性触顶”迹象的原因。
政策导向预示调控到来
中国人民银行决定从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整，金融机构存款利率保持不变。央行明确表示：这次加息的用意在于抑制过度投资。
从去年开始，中央及各地又开始频频出手房地产调控政策：先是“深8条”出台，再是广东省国土资源厅高官为省内房地产定了“虚火”罪名，然后是央行加息0.27%，紧接着是首付翻倍的传闻，接踵而至的“组合拳”似乎昭示着第二轮宏观调控即将降临。
过去两年来的事实表明，仅靠地方政府来进行宏观调控着实不能奏效。因此，本次调控中，给我们震动最大的是央行的动作。和前两次加息一样，其市场影响远小于人们有关中国将进入第二轮加息周期的心理预期，这多多少少会令部分供给及需求退市；而造成更大影响的却是一则没有确凿消息来源的首付提高至4-5成的传闻，虽然央行立马出来辟谣，但这则传闻还是令国内房地产股受到了极大震动，并持续至今。从这些信息不难看出，目前楼市的疯狂已引起政府乃至市民的高度关注和重视，在这种背景下，三级楼市将不可避免受到影响，“有价无市”的现象将日渐凸显。
大量资金回笼股市
对于长期盛传的“游资闹市”一说，中天置业副总经理郭小平曾表示，国内投资渠道匮乏以致造成资金聚集楼市的状态虽然一直存在，但游资进入深圳市场的比例与其他重点城市相比还是比较低的，今年股市的复苏苗头又吸引了很多投资客的目光。市场上素有股市与楼市存在“跷跷板”关系一说，股市的重振，将有效地吸引各路投资资金回归股市。
“深圳楼市中的游资主要是来自韩、美和部分香港企业主，但从去年开始，这些外来游资已经逐步退出市场，目前仅有零星的韩国、香港资本还停留在市场中。”世华地产总经理梁文化表示，对股市大盘走高的预期看好和房地产政策的打击，已经让很多投资客转移投资目标。
“据我了解，在布吉已有10%左右的投资客正在售出手中的盘源，而且有意向进入股市投资。”通泰地产龙岗区域经理徐浩伽介绍说。“布吉从去年下半年开始二手房价飞涨，据统计，半年时间内就上涨了近30%。不过到了今年5月份，价格上涨有了明显的阻力，投资客也不再像以前那样坚持高价或经常返价，出售的意愿明显加强。”
“深圳目前的置业者年龄普遍偏低，他们对信息的敏感度很高。一方面这使得市场出现典型的‘六人购房模式’，即一套房子的成本由夫妻(情侣)两个人以及双方父母共同承担，另一方面任何政策的出台都会触动他们敏感的神经。”世华地产市场研究中心总监肖小平表示，有不少年轻人刚来深圳，脚跟都没有站稳就加入购房者一族，使得置业者的年轻化加重。这一点在中原地产的分析报告中也有所体现。报告指出，2005年第一季度，深圳二手住宅购买者的平均年龄为32.9岁，而今年第一季度购买者的平均年龄为32.1岁，平均年龄下降了0.8岁。
从深圳二手房交易网成交情况来看，多数购房者很难找到理想的二手房，很多情况是户型满意而价位太高，购房者很难作出选择。调控之后适逢二手市场传统淡季的“五一”黄金周，而5月8日之后的一周，根据中原成交情况来看，成交量比黄金周增加了4成，然而相比上月同期的成交量却减少超过4成。可见，进一步调控的预期加之各界舆论的推波助澜使得观望情绪开始蔓延。不少人加入不买房的行列，使得市场人气开始涣散。
置业指导
现阶段宜买房自住，不宜投资
根据中原地产深港研究中心的数据，从去年以来，深圳二手房的涨幅远远超过了一手房，今年4月份的均价为7881元/平方米，相比去年同期的5950元/平方米，同比上涨了32%；福田、龙岗等片区的增长幅度更是大大超过了平均值。所以，“如果有购房需求，经济实力又允许的话，可以现在买。”在接受采访时，诸多业内人士均表达了这样的观点。
首次置业建议买二手
高海燕 深圳市社会科学院城市运营中心主任
二手房市场与一手房市场的走势其实是一致的。一手房没有触顶，那么二手房也无触顶可言。而且，就目前的形势来看，一手房的供应量越来越少，一些置业力量自然分流到了二手房市场；同时，关内的住宅供应量减小，一些购买者因为在关内买不到新房不得不转向二手；再加上深圳的二手房品质现在和一手房已经相差无几，这些都表明二手房有更多的上涨因素。所以我认为，现在应当加大二手房房源的供应量，同时鼓励首次置业者购买二手房，形成二手房和一手房的梯次消费。
现在不适合投资
青忠贵 星彦地产事业部助理总经理
我认为现在的二手房价格应该是阶段性触顶，从长远看，还是会呈现上涨的趋势。因为，从地产发展来看，存量房在增加，增量需求在减少，新增楼盘的环境也越来越偏。参考香港等发达地区的情况，二手房价格最终是要高过一手房价格的。即便深圳一些早期的住房在质量、小区物业、环境方面与现在的新房存在差距，但这一差距将来会逐步缩小，那么二手房价格也有可能与一手房持平。所以，现在购房，关键看购房目的。必须要买的，比如要结婚、要生子，居住要求不高，经济实力又允许的，可以买，但是要量力而行，但投资就不适合了。
买楼龄长的房更保险
张伟 中原地产深港研究中心总监
目前深圳的二手市场价格带有一定的非理性成分，不能体现成熟的市场化。因为，二手房增长快主要是因为近两年新入伙的楼盘多，很多新房都是通过二手市场实现利润增长，多数的二手房都带有一手房投资回报的性质。我们通常认为，只有5年、10年的楼才能够反映市场上实际的居住需求，因为这些才是真正的自住房。在目前形势下，能够租房解决居住问题的，租房当然最保险；如果是买房自住的，也不用再犹豫。应该说，相比之下，二手房比一手房更保险，楼龄相对长一点的房比新入伙的房更保险，因为这样的房受政策影响小，价格比较稳定，潜在的损失也小。
案例提醒
罗湖外销楼的跌价“噩梦”
20世纪80年代末90年代初，罗湖新建了一批外销房，如东乐花园、环国贸周边以及鹿丹村周边的港式高层住宅楼，这些楼盘形成了氛围浓厚的港人生活圈，其主要的外销对象为从香港回流的原本地居民。这些人购房的目的主要有三个，一是自住，二是投资，三是为亲人解决户籍问题。
黄先生就是在当时买入了东园路的台湾花园。“我是在1993年买入的，虽然是二手房，但位置不错，而且当时深圳外销楼盘的价格我们依然可以承受。”据黄先生介绍，当时的购入价是1.2万港元/平方米，“第二年这套房子还升值了，每平方米涨了大概600港元。”黄先生的喜悦并没有持续多长时间，从1995年开始，台湾花园在三级市场上的房价开始下跌。1995年，1.1万港元/平方米；1996年，7800港元/平方米……如今，黄先生的百万豪宅均价跌到了每平方米7000元人民币。
与台湾花园遭遇同样命运的还有东乐花园、高嘉花园等一批外销住宅。在这里遭遇跌价厄运的有著名的香港演员钟镇涛，其在1996年香港楼市处于顶峰时，与前妻短期借款1.54亿港元，“炒卖”港湾道会景阁4607室等5处豪宅和其他项目。第二年，房价一跌到底，钟镇涛不得不申请破产。与之相比，黄先生的经历还算幸运。
1994年，政府实行信贷紧缩政策，深圳地产一度陷入低潮，打起价格战，导致房价跌30%，直到1999年才开始真正好转。
